В декабре 2015 года я встретился с молодыми урбанистами из Высшей школы урбанистики в Москве. Мы договорились сделать совместный проект, в котором польские и российские урбанисты смогли бы обменяться опытом. И в конце сентября в Вышке прошли семинар и дискуссия, посвященные одному из самых интересных направлений урбанистики — трансформации городского пространства, в особенности постпромышленных объектов, с участием польских специалистов.
Эта встреча стала началом интересного диалога польских и российских урбанистов, а также поводом поговорить о самых интересных достижениях в области изменения польских городов к лучшему.
Дариуш Клеховский,
директор Польского культурного центра в Москве
Городские метаморфозы
Новая жизнь старых промышленных зон
В конце сентября в Москве Высшая школа урбанистики НИУ ВШЭ совместно с Польским культурным центром и Посольством Республики Польша в России провела цикл мероприятий, посвященных ревитализации промышленных зон. Судьба подобных территорий является важной темой как для польских, так и для российских городов, переживших в конце ХХ века радикальную трансформацию — политическую, социальную и экономическую. Земли бывших заводов и фабрик представляют собой колоссальный резерв для развития внутри города, однако из-за отсутствия четкой концепции и нехватки финансирования часто оказываются невостребованными.
Вера Леонова
Заместитель декана Высшей школы урбанистики им. А.А. Высоковского НИУ ВШЭ Вера Леонова побеседовала с польскими коллегами о сходстве и различии двух стран в подходах к развитию индустриальных территорий, о сохранении наследия и внедрении демократических подходов в процессы планирования. В дискуссии приняли участие профессор Кшиштоф Гасидло, доктор Лукаш Панцевич и архитектор Моника Конрад.
— В ХХ веке и в Польше, и в России активно развивалась промышленность, но после демонтажа социалистической системы и изменения структуры промышленного производства во многих городах фабрики и заводы пришли в упадок, оказались исключенными из городской жизни. Как этот переход от одной системы к другой пережила Польша? Насколько сопоставим опыт двух стран в отношении к своему промышленному наследию?
Лукаш Панцевич
Лукаш Панцевич: Обе наши страны столкнулись с вызовом — как приспособить индустриальные территории к новому времени, найти им новое применение. Возникают все новые и новые идеи, что делать с такими территориями, как их сохранить. Начинают появляться люди, которые осознают ценность и уникальность таких объектов, понимают, что далеко не каждый хочет проводить время в безличных торговых центрах, а хочет пойти в место, у которого есть прошлое, есть душа. А у многих бывших фабрик она есть.
Моника Конрад
Mоника Kонрад: В России остается много промышленных городов, где промышленность еще работает. Они выглядят так, как некоторые польские города тридцать лет назад. Я полагаю, что и люди, которые в них живут, не сильно изменились ментально. Возможно, они сейчас находятся на том этапе, на котором мы находились тридцать лет назад. Я говорю не о Москве, а о небольших городах. И они, возможно, могли бы избежать тех ошибок, которые мы совершили у себя в Польше.
Кшиштоф Гасидло
Кшиштоф Гасидло: Интересно было бы сравнить отношение к постиндустриальному наследию в Польше и России. В Польше его ценность часто отрицалась, потому что сами объекты ассоциировались с коммунистическим режимом, навязанным извне. Я даже сейчас иногда слышу: «Такое уродское здание — коммунисты построили», а это может быть, например, имеющий историческую ценность модернистский объект. В польском обществе бытовало мнение, что от зданий, построенных во времена ПНР, нужно как можно быстрее избавиться и срочно перенять все западное. А в России — от чего здесь избавляться? Это же свое собственное, эти здания строили ваши родители и деды. А то, что они были коммунистами — это уже совсем другой вопрос.
Л. П.: Мой личный опыт немного иной. Мой дедушка был молодым человеком, студентом Гданьского политехнического института, когда заканчивалась Вторая мировая война. Он стал одним из первых инженеров, которые восстанавливали польскую промышленность после военной разрухи. И он был страшно разочарован, когда стал свидетелем разрушения всего того, что построил.
— Уничтожение исторического наследия, в том числе индустриального, — одна из серьезных проблем Москвы и России в целом. На протяжении многих лет промышленные территории находились в полузаброшенном состоянии, приходили в упадок. И сегодня инвесторы часто решают просто снести обветшалые здания, чтобы на их месте построить новые. Например, на территории завода «ЗИЛ» в Москве совсем недавно были уничтожены практически все заводские строения, включая спроектированные братьями Весниными, классиками советского авангарда. Польша, насколько я понимаю, тоже лишилась многих ценных объектов.
Л. П.: Когда я заканчивал учебу в архитектурном институте, стартовали первые студенческие конкурсы по реорганизации Гданьской судоверфи. Мы пришли туда, и у нас было ощущение приобщения к исчезнувшему миру, который когда-то был будничным для тысяч жителей Гданьска. Как архитекторы мы пришли в восторг — подъемные краны, промышленное оборудование, судостроительные цеха. В каком-то смысле мы были наивны, нам была очевидна ценность этих объектов и казалось, что они будут с нами всегда. А потом судоверфь пришла в упадок, новая система обошлась с ней очень жестоко, хотя это важнейшее место для польской истории, колыбель «Солидарности». Очень быстро стали действовать законы рынка, по которым если земля под зданием дороже самого здания, то его нужно снести. А нематериальные культурные ценности не были в чести ни у общества, ни у тех, кто принимал решения. Они считали, что прежде всего нужно спасать экономику, найти рабочие места. Уничтожить что-то, что строилось годами, очень легко, а вот восстановить, особенно если мы говорим о постиндустриальном наследии, крайне сложно. Лодзь, например, была когда-то городом фабричных труб, а сегодня вы не увидите там ни одной. Множество комплексов фабричных зданий XIX века разрушились, и от них не осталось ни следа, только фотографии и воспоминания. Многие считали этот город безобразным, многих воспитывали, что настоящая архитектура — это готический костел, барочный дворец, Вавельский замок в Кракове, а фабрика XIX века — это не архитектура. Проблема в том, что люди лишь спустя время начали замечать красоту, которая исчезала у них на глазах. Если нет понимания, что эти объекты имеют архитектурную ценность, никакие законы не помогут.
К. Г.: Поначалу у инвесторов, владельцев шахт или других предприятий, а также в самом обществе доминировало представление, что постиндустриальное пространство должно как-то использоваться: невозможно себе представить, что объект, который десятилетиями приносил прибыль, вдруг стал никому не нужен. По прошествии почти тридцати лет мы знаем, что такое возможно. Из такой ситуации есть два выхода. Первый — предоставить их самим себе, в результате чего появляются заброшенные объекты, которые приходят в упадок до такой степени, что их уже нельзя спасти. Второй — сохранять их. Иногда такие территории просто стоят нетронутыми в течение нескольких десятков лет. И так происходит вовсе не только в России или в Польше. Такое случается и в Германии, и в Англии — доки в Ливерпуле ждали тридцать лет в законсервированном виде, пока не началась их адаптация под новые цели. У нас не всегда есть средства на сохранение, консервацию и поиск возможностей вторичного использования подобных территорий, особенно если это бесхозная территория. Поэтому когда я вижу в городе здание с окнами, замурованными кирпичом или забитыми досками, с дверью, закрытой на замок, я радуюсь. Это означает, что, хотя здание или территория не используются, кто-то заботится о том, чтобы никто туда не проникал и не разрушал их. У них появляется шанс обрести вторую жизнь.
Я уже тридцать лет наблюдаю за тем, как в Силезии исчезают шахтные эксплуатационные копры, производственные агрегаты, промышленные печи и другие объекты такого типа, которые считались никому не нужными. Когда закрывают шахту, из нее пытаются вытянуть все, что возможно. Например, копер из стали — ценная вещь, его можно продать на металлолом. Ликвидатор шахты принимает такое решение, не задумываясь о том, что этот копер может представлять собой культурную, семантическую и эмоциональную ценность для работников и жителей. Но можно сказать, что сейчас отношение к постиндустриальному наследию изменилось как в польском обществе, так и у властей. Постепенно выяснилось, что это полезные объекты. Изменилось и мнение тысяч частных владельцев подобных небольших объектов — они стали их ремонтировать, адаптировать и сохранять от разрушения. Жить в лофте в бывшей фабрике стало даже модным. Такие лофты появились в Бытоме, Гливице, Жирардове, Кракове, Лодзи.
— Как должен происходить процесс ревитализации промзон? Кто должен определять сценарий их развития?
К. Г.: Мне кажется очень важным, чтобы была некая одна институция, которая управляла бы, разумеется, на основании соответствующих законов, подобными территориями с самого начала, с момента закрытия предприятия. Мне в Польше не хватает такого агентства или инвестиционного фонда по образцу Франции, Испании и Германии. Такая организация берет землю в управление, готовит концепцию и только потом перепродает дальше. А в Польше до сих пор есть большое количество «замороженных» брошенных территорий, и ничего с ними пока не удается сделать.
M. K.: Хорошим примером может быть Великобритания — агентство English Partnerships, которое приняло на себя управление подобными территориями.
Л. П.: Почему роль такого агентства велика? Потому что оно становится центром, сосредотачивающим специалистов по ревитализации, которые начинают работать сообща над преобразованием определенной территории. Также оно обладает финансовыми ресурсами и часто наделяется особыми юридическими правами.
К. Г.: Но не нужно их путать со структурами, отвечающими за реализацию активов. В Польше есть Агентство по управлению военным имуществом, Агентство по управлению сельскохозяйственной недвижимостью и т.п., но их задача — не ревитализация, а продажа имущества. Например, осталось много объектов от военных, их нужно как-то реализовать. Поэтому тот, кто первым обратится, тому они и продадут. Они не стараются продумать концепцию преобразования, а радуются, если появляется покупатель.
— Как вовлекаются жители и другие заинтересованные участники в вопросы ревитализации промышленных территорий? Закреплены ли эти практики законодательно и что является залогом их эффективности?
Л. П.: Закон о ревитализации служит хорошей основой для вовлечения различных сторон в развитие промышленных территорий. Согласно закону, необходимо идентифицировать всех стейхолдеров и только потом можно приступать к действиям. Самые эффективные формы вовлечения, если мы говорим о жителях, но также о бизнесе и инвесторах — это воркшопы, во время которых участники вынуждены — в положительном смысле этого слова — взаимодействовать и сотрудничать. В течение нескольких дней представители разных сторон разрабатывают некие решения, а государственная сторона, выступающая организатором процесса ревитализации, гарантирует их реализацию. Между участниками формируется определенная связь, и выработанная концепция уже не будет бесхозной, у нее есть владелец. В прошлом в разработке концепции участвовали город, инвестор и архитектор, стратегические решения принимались «сверху» и обсуждались не на этапе подготовки проектной документации, а уже после. Это было обсуждение уже принятых решений, часто с таким подтекстом, что, мол, на все вопросы ответы найдены, у нас очень мало времени для дискуссии, мы должны действовать быстро, иначе потеряем время и деньги. Но такая модель подчас создает большие трудности, жители принимают в штыки идеи городских властей и планировщиков, конфликт неизбежен, и в результате скорость и эффективность все равно снижаются на этапе реализации проекта. И вот в Польше стали раздаваться голоса, что, возможно, стоит действовать по-другому. Неправительственные организации начали говорить о том, что прежде всего необходимо забыть о взаимном недоверии, встречаться на нейтральной площадке и заранее обсуждать проект. Нужно вести последовательный диалог и наладить систему обратного информирования, чтобы результат консультаций дошел до всех участников процесса. И еще один важный момент, фундамент взаимного уважения: жители должны принимать участие в решении действительно важных вопросов, они тратят на это свое время и энергию. Удачный проект — это проект, который разработан совместными усилиями, и люди чувствуют себя причастными к нему. Это фундаментальный принцип.
Победа «Варшавской критической массы»
Фото: Томаш Гзель / PAP
30 сентября 2016 года стало знаменательной датой для многих жителей Варшавы. В этот день в последний раз по центральным улицам польской столицы проехала так называемая «Варшавская критическая масса» — неформальная группа велосипедистов, роллеров, скейтеров, которая с 1998 года ежемесячно устраивала велопробег по Варшаве.
Волонтеры и экологи обращали внимание жителей и властей города на необходимость развития инфраструктуры для велосипедистов. Поначалу идея привлекала всего несколько десятков человек, но со временем переросла в многотысячную инициативу. Спустя 18 лет волонтеры протрубили победу — они добились не только расширения и улучшения велодорожек во всем городе, но и того, что городские власти создали должность уполномоченного по делам развития велотранспорта при президенте столицы.
Сейчас общая длина велодорожек в двухмиллионной Варшаве составляет около 600 км. Успех «Варшавской критической массы» доказывает, что социальные инициативы могут менять образ города, а голос его жителей начинает иметь не только символическое значение.
Варшава, левый берег которой после Варшавского восстания в 1944 году был уничтожен более чем на 80 процентов, возрождалась из пепла войны поначалу в духе модернизма, потом соцреализма. Так, в самом центре города появился «подарок Иосифа Сталина» — Дворец культуры и науки, напоминавший семь московских высоток. Как говорил в одном из интервью архитектор Томаш Маркевич, Варшава — отличная иллюстрация социалистического строя, который постоянно провозглашал лозунги плановости, но одновременно был не в состоянии почти никакие планы довести до конца. Все проекты застройки города в какой-то момент прерывались, поэтому Варшава так хаотична, считает Маркевич.
После падения Берлинской стены в 1989 году и прихода в Польшу капитализма Варшава развивалась быстро, но сумбурно, став городом бизнеса: создавались деловые зоны и высотные здания в таких районах столицы, как Средместье, Мокотув и Воля, а решения о застройке принимали девелоперы, исходящие из соображений прибыли, а не красоты. Однако со временем стал заметен отток жителей из этих окрестностей — инфраструктура, удобная для бизнеса, не всегда удобна для жизни.
С середины 2000-х одной из самых заметных тенденций в развитии Варшавы стала концепция «новой урбанистики», которая предполагает активизацию жителей для созда-ния комфортного, зеленого, дружелюбного пространства, в котором можно развивать свой социальный потенциал через общение с соседями. Благодаря интернет-форумам появились такие неправительственные организации, как SISKOM — Ассоциация интеграции столичной коммуникации, объединяющяя инженеров и дорожников, требующих улучшения транспортных путей, или фонд «Я, Висла», благодаря которому не востребованные городскими властями два берега главной польской реки, протекающей через Варшаву, стали одним из центров культурной жизни столицы. Теперь здесь летом можно потанцевать сальсу на песчаном пляже, а зимой, например, встретить Новый год на шествии с факелами и песнями. «Варшавская критическая масса» вписывается в общественные движения, целью которых является возвращение ткани города его жителям и туристам.
Благодаря развитию общественных инициатив с 2005 года власти Варшавы совместно с жителями столицы внедряют программу ревитализации отдельных районов города. Программа на 2016-2022 годы предполагает развитие районов правого берега Варшавы — Праги и Таргувка. Целью аниматоров, выбранных властями во время конкурса, станет культурно-социальная активизация жителей и модификация их образа жизни — ведь районы эти пользуются «славой» варшавских трущоб. Стоимость проекта — 1,4 миллиарда злотых (около 350 миллионов долларов).
Агнешка Шипелевич
журналист, переводчик, литературовед.
Текстильная столица превратилась в город пилотной ревитализации
В 2015 году Лодзь, третий по величине город в Польше, наряду с двумя небольшими бывшими шахтерскими городами Бытомом и Валбжихом, выбрали в качестве пилотной площадки по модернизации городского пространства, места для тестирования новых методов ревитализации. То есть вывода города из состояния кризиса за счет преобразования пространства и поддержки жителей.
Шансом для Лодзи стали принятые в 2015 году Национальная городская политика — документ, определяющий стратегию правительства по проблемам городов, и Закон о ревитализации. На практике это означало получение специальной финансовой помощи. «Возвращение к городу» — так звучит лозунг, с которым стартовала кампания по преображению городского пространства. Он отсылает к идее возвращения Лодзи ее исторического центра как привлекательного района для проживания. В ближайшие годы городские власти планируют предназначить более 4 миллиардов злотых (порядка 1 миллиарда долларов) на проекты по улучшению улиц и парков, ремонту домов, строительству инфраструктуры и помощи горожанам. То, на что именно пойдут эти средства, до сих пор является предметом дискуссии.
Выбор Лодзи не был случайным. Город боролся с последствиями преобразований текстильной промышленности, из-за которых в 90-е годы значительная часть жителей осталась без работы. Еще одной проблемой Лодзи было состояние и характер застройки. Для городского пейзажа характерны не только особняки и фабрики XIX века, но и густо застроенные кварталы. Из-за этого в центральных районах было недостаточно зелени и рекреационных зон. Фасады годами не ремонтировались. В результате центр города опустел — жители массово переселялись на окраины.
Все эти факторы привели к тому, что Лодзь стала местом огромного городского эксперимента. Планы городских властей поистине наполеоновские — ревитализация и перестройка целых кварталов. В историческом районе Старое Полесье преобразованию подвергнутся улицы — появятся пешие зоны с замедленным движением, так называемые «вунерфы» (от голландск. woonerf — «улица для жизни»), зеленые островки. Проект предусматривает также программу поддержки местных жителей — организацию культурно-досуговых центров пешей доступности, интеграционных центров, помогающих справиться с зависимостями, образовательных программ. Социальные проекты должны стать ключевыми — без них ревитализация стала бы просто очередным ремонтом.
Ревитализация Лодзи — это также крупные инфраструктурные проекты, которые должны увеличить привлекательность города в масштабе страны. В этой связи планируется построить тоннель, проходящий через центральные районы города и соединяющий железнодорожные станции Лодзь-Фабричная и Лодзь-Центр.
Еще одна масштабная инициатива — преобразование территорий бывшей теплоэлектростанции в «Новый бизнес-центр Лодзи». Здесь, по мнению городских властей, можно создать условия для новых крупных частных инвестиций — офисных центров. Это также потенциальное место для организации выставки EXPO. Модернизация железнодорожного сообщения облегчит коммуникацию с Варшавой, что поможет Лодзи укрепить сотрудничество с польской столицей.
Проект по ревитализации — это не только действия городских властей, но также инициативы «снизу». В Лодзи действует более восьмидесяти социальных кооперативов, многочисленные неправительственные организации. Именно благодаря их усилиям модернизируется велосипедная инфраструктура, появляются дома культуры и районные культурные центры, запускаются проекты по охране памятников архитектуры и проходят дискуссии о проблемах города. Это важный, хотя часто недооцененный союзник в реализации проектов по ревитализации. Широкомасштабный проект по ревитализации Лодзи стартует на наших глазах. Это станет сложнейшим экспериментом по улучшению городского пространства, поэтому следить за этим процессом будет необычайно интересно. Если проект увенчается успехом, он поможет городу вырваться из кризисной воронки и даст стимул к развитию в будущем. Станут ли эти улучшения системными — зависит от самих горожан.
Лукаш Панцевич
урбанист, преподаватель факультета архитектуры в Гданьском политехническом университете.
Концертный зал и музей на месте шахты
Фото: Кшиштоф Гасидло
Расположенный на юге Польши Верхнесилезский промышленный округ — один из крупнейших промышленных районов Европы, округ «угля и стали». В середине XX столетия здесь действовало около семидесяти шахт по добыче каменного угля, цинка и свинца. Рядом с ними располагались коксовые заводы, железоплавильные предприятия, цинковые заводы, электростанции, химические заводы и т.д. Городская агломерация, выросшая вокруг всех этих предприятий, насчитывала более 2,5 миллиона жителей.
Сегодня, в начале XXI века, округ переживает период интенсивной реструктуризации экономики и переходит на перерабатывающий сектор и сферу услуг. Открываются автозаводы, развивается пищевая промышленность, строятся логистические центры, создаются новые вузы.
Большинство шахт закрыли, и появилась проблема — что делать с оставшимися от горнодобывающей промышленности объектами: эксплуатационными копрами и надшахтными зданиями, сортировочными отделениями и погрузочными станциями, зданиями душевых и бытовых помещений, складами и рельсовыми путями. Часть шахт ликвидировали полностью и снесли все постройки. Но расположенные в центрах городов, а также имеющие культурную ценность решили полностью преобразовать.
В Гливице на месте закрытой шахты создали институт, инкубатор предпринимательства, небольшой музей и офисы. Вокруг отреставрированных исторических зданий появляются современные объекты технологического парка, объединяющего инновационные IT-компании.
В Катовице преобразовали две шахты. Объекты одной из них — шахты «Клеофас» — снесли почти полностью, оставив лишь надшахтный копер и душевую, а на оставшейся территории построили один из самых крупных в Польше торговых центров Silesia City Center.
Со второй шахтой поступили иначе. Результат преобразований стал предметом гордости жителей города, а история этого проекта показывает, как много терпения, интеллектуальных усилий, дискуссий, труда и, конечно, средств нужно, чтобы реорганизовать постиндустриальные территории и объекты, приспособить их к другим целям. Об этом проекте расскажем подробнее.
В 1922 году недалеко от города Катовице построили шахту по добыче каменного угля «Фердинанд» (затем ее переименовали в «Катовице»). После 177 лет непрерывной эксплуатации, в 1999 году, шахта была закрыта. За это время Катовице превратился в 350-тысячный город в составе двухмиллионной верхнесилезской агломерации, стал столицей воеводства. Город сильно разросся, и шахта в итоге оказалась в его центре. Территория шахты (около 22 гектаров), огороженная забором и полностью изолированная от города, стояла и ждала приговора. Публичная дискуссия по этому вопросу шла несколько лет, а концепции преобразования объекта демонстрировали различные подходы. Начиная с максимальной «расчистки» территории от существующих построек с последующим возведением крупного торгового центра и заканчивая созданием городского парка с законсервированными остатками шахты в качестве музейных экспонатов.
В 2000 году Марчин Стрончек, Марчин Пухер, Кшиштоф Гасидло и Ежи Чибис предложили адаптировать постройки бывшей шахты для катовицкой Академии изящных искусств, а на оставшейся территории возвести новое здание Силезского музея. В 2006 году часть этих территорий действительно предназначили для музея. В результате международного конкурса на реализацию был направлен проект австрийского бюро Riegler Riewe Architekten ZT-G.m.b.H, который предполагал разместить выставочные пространства, конференц-залы и другие помещения общей поверхностью 25 тыс. кв. м на нескольких уровнях под землей. Проект апеллировал к прежней функции этих объектов и одновременно в минимальной степени нарушал исторический облик шахты — на земле разместили лишь стеклянные павильоны, служащие для освещения подземных пространств. После восьми лет сложнейших и дорогостоящих работ (около 262 миллионов злотых, то есть порядка 70 миллионов долларов) в 2015 году подземная часть музея была открыта. Работы по адаптации остальных объектов продолжаются до сих пор и могут занять еще несколько лет.
Пока строился музей, остальную часть территории шахты город решил отдать на нужды других культурных институций и выбрал современный концертный зал. В Катовице находится Национальный симфонический оркестр Польского радио, здание которого уже не отвечало современным требованиям. Поэтому новый объект решили построить именно тут. Международный конкурс на его проект выиграл архитектор из Катовице Томаш Конёр. Он спроектировал здание с большим концертным залом на 1800 мест, камерным залом, а также офисными и техническими помещениями, кафе и т.д. общей полезной площадью 25 тыс. кв. м. Особое внимание архитектор уделил акустике и интерьерам большого концертного зала. Работы по строительству велись несколько лет и стоили примерно те же 70 миллионов долларов. В результате в 2014 году жители Катовице смогли насладиться великолепной акустикой и элегантным интерьером. Здание по праву причисляют к одному из лучших в мире концертных залов.
Еще один участок на бывшей территории шахты город предназначил для Международного конгресс-центра. Архитектурный конкурс выиграло варшавское бюро JEMS Architekci. Объект полезной площадью 34 тыс. кв. м открыли в 2015 году. Строительство обошлось в сумму около 378 миллионов злотых, что составляет 100 миллионов долларов. Несмотря на внушительные масштабы и кубатуру, объект не доминирует над окружающей застройкой, а вписывается в окружающий пейзаж благодаря соответствующей форме и использованию особой зеленой крыши, на которой растет трава.
Эти три новых объекта стали частью так называемого Культурного кластера в центре Катовице. Хотелось бы также добавить, что по соседству находится еще один выдающийся архитектурный объект — построенный в шестидесятые годы прошлого столетия спортивно-развлекательный комплекс «Сподек». Все эти здания представляют собой исключительный в европейском масштабе архитектурный ансамбль.
Кшиштоф Гасидло
профессор Силезского политехнического университета в Гливицах,
завкафедрой урбанистики и территориального планирования. Архитектор и урбанист.
Ревитализация - реконструкция промышленных зданий и сооружений с изменением их назначения. В помещениях бывших заводов устраиваются офисные центры, жилые помещения и даже культурные кластеры. Ревитализация является эффективным инструментом управления недвижимостью.
Понятие «ревитализация» традиционно используется в области медицины и косметологии – врачи проводят процедуры, оздоравливающие и оживляющие кожу или организм в целом.
В последнее время это понятие активно используется в области строительства и архитектуры и стало особенно актуальным в период массового закрытия производственных предприятий. Процесс ревитализации позволяет реконструировать промышленные здания и сооружения, при этом изменив само назначение этих сооружений. Например, возрожденные заводы и фабрики, которые некогда производили ткани, стекло или пищевые продукты, становятся офисными центрами, жилыми помещениями и даже культурными кластерами.
Меняется концепция самого промышленного сооружения – это позволяет улучшить облик городского пространства, избавить его от обветшалых промышленных объектов и благоустроить территорию. С точки зрения бизнеса, ревитализация является эффективным инструментом управления недвижимостью. Наряду с процедурой редевелопмента, которая предполагает широкомасштабные изменения объекта и как следствие значительные капиталовложения, ревитализация позволяет найти новые и более эффективные способы монетизации бывших промышленных сооружений.
Отсутствие капитальных работ позволяет сократить период от начала проведения ревитализации до запуска объекта с обновленной концепцией. Не стоит забывать о том, что многие промышленные объекты имеют статус памятников архитектурного наследия – многим из них 100-150 лет. Но при этом такие здания не используются по назначению, а их снос запрещен. Вдохнуть вторую жизнь и при этом не нарушить исторический облик позволяет проведение процедуры ревитализации, которая действует щадящим образом по сравнению с другими методами редевелопмента.
За рубежом ревитализация промышленных объектов набирает все большие обороты. Один из наиболее интересных примеров ревитализации в Европе – бывшая мануфактурная фабрика Manufactura, расположенная в городе Лодзь (Польша). Благодаря хорошей маркетинговой составляющей, Manufactura стала одним из самых успешных проектов по восстановлению производственных объектов.
Комплекс общей площадью 110 000 м², включающий 300 концептуальных помещений, стал главной культурной достопримечательностью небольшого города Лодзь. Благодаря проведенной ревитализации и изменению концепции одного промышленного комплекса, город стал одним из популярных туристических центров Польши.
В Великобритании на территории промышленного комплекса был создан Шеффилдский Культурный Промышленный квартал, где располагаются творческие компании. В рамках квартала находятся Йоркширские Студии Пространственных Искусств, Аудио-визуальный Центр предпринимательства, ночной клуб Leadmrll, Студии Управления, Научный парк Sheffild, галерея Site Photography, комплекс Кино зала. Также площади арендуют около 300 компаний, чья специализация связана с кино, музыкой, телевидением, дизайном и информационными технологиями.
В качестве российского успешного примера ревитализации можно привести московский Дизайн-завод «Флакон» – бывшая фабрика по производству стекольных изделий завод Хрустальный им. Калинина. Ревитализацию объекта проводила группа компаний «Realogic» под руководством российского предпринимателя Николая Матушевского.
В 2009 году группа компаний выкупила заводские помещения и создала творческое пространство, призванное объединить дизайн, моду, архитектуру и другие направления креативного бизнеса. За четыре года существования Дизайн-завода «Флакон», организаторы создали творческий кластер в области промышленного дизайна в рамках офисного центра в стиле loft.
Реконструированные заводские пространства служат местом для расположения шоу-румов дизайнерских товаров, творческих мастерских, креативных агентств, также на «Флаконе» поводятся выставки, презентации, концерты, а также другие культурные мероприятия. Таким образом, группе компаний «Realogic» удалось создать на ревитализованной территории современный креативный кластер, пользующийся устойчивым спросом в среде творческой молодежи.
Что касается процедур, которые были реализованы в рамках перепрофилирования завода, то можно выделить пять основных этапов. Во-первых, была разработана концепция ревитализации территории, включая бизнес-модель и способы ее монетизации. Во-вторых, территория бывшего завода была благоустроена, было выполнено зонирование и навигация.
Третий этап включал в себя создание инфраструктурных объектов – площадок для проведения мероприятий, дизайн-мастерские, торговые площадки и др. На четвертом этапе создатели Дизайн-завода «Флакон» сформировали сообщество внутри объекта и определили основные инструменты коммуникации этого сообщества. На заключительном этапе была разработана и реализована стратегия продвижения объекта, установлены партнерские взаимоотношения с ключевыми игроками пространства.
Вышеперечисленные примеры – европейские и российский иллюстрируют тенденцию к переосмыслению промышленных территорий, которые были выведены из эксплуатации.
Марина Хрусталева
В 2017 году Агентство стратегического развития «Центр» инициировало междисциплинарное исследование МОСКВА RE:ПРОМЫШЛЕННАЯ, посвященное анализу типологий производственных территорий и выявлению лучших практик их редевелопмента. Исследование строилось на объединении четырех профессиональных направлений: градостроительства, архитектуры, промышленного наследия и экономики. В авторский коллектив вошли аналитики Агентства «ЦЕНТР», представители архитектурного бюро «Рождественка» и НИиПИ Генплана Москвы. Я отвечала за историко-культурный пласт, связанный с промышленным наследием города.
Изначально предметом исследования были выбраны «производственные» и «промышленные» зоны, обозначенные на Генеральном плане Москвы. Внимательный анализ истории формирования 208 официально утвержденных промышленных зон позволил понять, что в большинстве случаев это совсем не те объекты, которые приходят в голову при словах «фабрики и заводы Москвы». Привычные нам краснокирпичные памятники рубежа XIX-ХХ веков в большинстве своем потеряли не только свою производственную функцию, но и официальный статус. Их территории за последние два десятилетия были переведены в другие категории земель, допускающие совсем другое использование. Нынешние же производственные и промышленные зоны в большинстве своем находятся далеко за пределами Третьего транспортного кольца, тяготея к окраинам города.
НЕМНОГО ИСТОРИИ
Промышленные предприятия в Москве начали появляться еще в XVIII веке в форме семейных и кустарных производств. После промышленной революции середины XIX века их количество стало расти экспоненциально. Крупные производства в первую очередь появлялись вдоль транспортных артерий: рек Москвы, Яузы, Сетуни, позже – кольца МОЖД. Реки позволяли не только доставлять грузы, но и вырабатывать энергию, необходимую для механизированных производств. На основе плана города Москвы, изданном товариществом Суворина в 1915 году, а также архивных источников мы определили, что к началу Первой мировой войны в Москве было около ста пятидесяти крупных заводов и фабрик.
Со второй половины 1920-х годов старые фабрики начали реконструировать, появились новые предприятия. В их строительстве принимали участие известные архитекторы: Илья Голосов, Эль Лисицкий, Николай Колли. Мы выявили около пятнадцати промышленных зданий 1920-х – 1950-х годов, имеющих архитектурную ценность. К сожалению, многие из них сегодня подвергаются радикальной реконструкции или сносу.
На Генплане Москвы 1935 года впервые было выделено около 50 промышленных зон, объединяющие отдельные производства в комплексные территории, определяя тем самым стратегию развития города. В следующих Генпланах (1971, 1989, 1999 и 2005 годов) эта работа была продолжена.
ПРОМЫШЛЕННОЕ НАСЛЕДИЕ
К концу советского времени в Москве сохранилось около 80 исторических промышленных комплексов. В их число мы включили заводы, фабрики, типографии, электростанции и не включили объекты транспортной инфраструктуры: вокзалы, объекты железнодорожной инфраструктуры, трамвайные депо, троллейбусные парки, гаражи и депо конки. Этот слой транспортного наследия заслуживает отдельного исследования.
За последние 15-20 лет большинство производств были остановлены или выведены за пределы Москвы. На сегодняшний день функционируют по исходному назначению не более 10 исторических промышленных объектов, в основном электростанции и хлебозаводы. В первую очередь кризис коснулся текстильной и бумажной промышленности, в связи с нарушением поставок сырья после распада СССР. Но и другие производства – от кондитерских до металлургических – постепенно прекратили свое существование.
В отличие от Санкт-Петербурга, где с 1980-х годов над этой темой работала Маргарита Сергеевна Штиглиц и ее коллеги, промышленное наследие Москвы изучено крайне мало. Историко-культурные исследования по отдельным территориям производились по заказу собственников или девелоперов, но практически не публиковались. До сих пор не существует единого реестра памятников промышленного наследия, нет серьезных обобщающих книг. Но растущее количество журнальных и онлайн-публикаций показывает растущий интерес к этой сфере.
В очень редких промышленных ансамблях есть отдельные здания, обладающие статусом объектов культурного наследия. Постановка памятников этого типа на охрану происходит крайне медленно и неохотно. Стоит отметить, что в Московской области ситуация обстоит еще хуже.
РЕДЕВЕЛОПМЕНТ
Процесс редевелопмента бывших промышленных территорий набирает обороты с начала 2000-х годов. Основными стратегиями девелоперов можно считать полный снос исторических объектов с масштабным новым строительством, малобюджетное приспособление и реконструкцию с сохранением наиболее ценных исторических элементов.
Исследование показало, что за последние пятнадцать лет было снесено более двадцати исторических промышленных ансамблей. В некоторых случаях после их сноса площадки пустовали более десяти лет. Большинство снесенных комплексов уступают место новой жилой застройке, реже – офисам и бизнес-центрам. Например, на так называемом «Золотом Острове» только в прошлом году началась застройка на месте типографии фабрики Эйнем и металлического завода Листа, снесенных еще в конце 2000 года. Несколько лет пустуют площадки фабрики «Сакко и Ванцетти» на набережной Тараса Шевченко и на Саввинской набережной. Некоторые проекты замирают на стадии реализации, как проект превращения фабричных корпусов в апартаменты .
В некоторых случаях застройщики оставляют один выразительный элемент, например, водонапорную башню, чтобы напомнить об индустриальном прошлом этой территории, но сносят все остальное. Иногда в новых зданиях воспроизводят краснокирпичную эстетику и пропорции, свойственные промышленной архитектуре. Но в целом снос происходит безжалостно. Выбор именно этой стратегии – полного сноса под новую застройку – к сожалению, преобладает в последние два-три года. Снос около десятка исторических ансамблей, сохранившихся до наших дней, уже согласован московскими властями.
Приспособление – это «мягкий» подход к объектам промышленного наследия, не предполагающий больших инвестиций и активных архитектурных интервенций. Главной ценностью приспособления становится открывание некогда непроницаемых территорий городу и включение их в активный социальный, культурный и экономический оборот. Распространенный на западе подход Temporary Use (временное использование) предполагает постепенный подбор наиболее подходящих функций для объектов, утративших исходное назначение. Кен Берстейн , глава Отдела охраны наследия Лос-Анджелеса, предложил назвать такой подход Organic или Evolutionary Use , подразумевая, что перерождение бывших фабрик происходит естественным и наиболее органичным путем.
Через период Temporary Use прошли фабрика «Красная Роза» с первым центром ArtPlay и газовый завод АРМА с конгломератом галерей и студий, позже уступивших место серьезному редевелопменту. По пути приспособления пошли «Винзавод», «Флакон», «Красный Октябрь», новый центр ArtPlay на заводе «Манометр» и соседний «Плутон», отчасти «Кристалл» и Трехгорная мануфактура. Некоторые объекты выбирают целостную концепцию и принцип тематического отбора арендаторов (современное искусство, дизайн, образование, медиа), другие идут более спонтанным, но не менее успешным путем, как фабрика «Московский шелк». Несмотря на то что объекты из этой категории находятся на слуху и достаточно устойчивы экономически, их количество в сегодняшней Москве не очень велико – всего около десяти.
Реконструкция – это затратные девелоперские проекты, в рамках которых исторические промышленные ансамбли проходят комплексную ревитализацию. Этот подход требует участия профессиональных архитекторов и существенных инвестиций. Как правило, наиболее ценные здания (иногда имеющие статус объектов культурного наследия) проходят через более или менее научную реставрацию. Менее ценные или поздние объекты нередко сносятся или претерпевают более радикальную реконструкцию. Интервенция современной архитектуры в ткань исторического ансамбля нередко становится эффектным художественным приемом. В результате поэтапной реконструкции промышленных исторических ансамблей создаются новые анклавы живой городской среды чрезвычайно высокого качества.
Как правило, подобная реконструкция сопровождается разработкой нового функционального наполнения комплекса, дальнейшее управление которым строится в соответствии с этой продуманной программой. Мы насчитали около двадцати объектов в Москве, прошедших через полную или частичную реконструкцию, или тех, где она вот-вот начнется. Наиболее яркие из них – «Фабрика Станиславского» и «Большевик», возрожденные по проекту британского бюро Джона МакАслана, «Красная Роза» и «Даниловская мануфактура», бизнес-центры «ЛеФорт», «Новоспасский», типографии Левинсона и «Утро России». Один из наиболее ожидаемых проектов в стадии реализации – превращение Центральной электрической станции городского трамвая «ГЭС-2» в музей современного искусства Фонда V-A-C по проекту знаменитого итальянского архитектора Ренцо Пьяно.
Нельзя не признать, что в нескольких случаях реконструкция происходила крайне некорректно по отношению к историческому ансамблю. Так, три 38-этажных башни строятся вокруг единственного сохраненного круглого корпуса Хлебозавода им. Зотова на Грузинском валу. Новое строительство начинается в непосредственной близости от исторических зданий Алексеевской насосной станции (завод «Водприбор»), построенных по проекту архитектора-инженера М.К. Геппенера. Эти проекты могут считаться примером недружественной интервенции, нарушающей исторический масштаб ансамбля.
ПЕРСПЕКТИВЫ
Судьба целого ряда исторических промышленных ансамблей до сих пор не определена. Некоторые находятся в руках нескольких собственников, что исключает возможность их комплексной ревитализации. На некоторые разрабатывались инвестиционные предложения, включая архитектурную часть, но эти проекты по разным причинам не были реализованы. На часть объектов существуют выданные ГПЗУ, предполагающие снос и масштабную новую застройку.
В таком неопределенном состоянии сегодня пребывают около пятнадцати заметных исторических ансамблей, часть из них – за пределами исторического центра. Их число может пополниться за счет до сих пор действующих объектов, производство с которых может быть выведено в ближайшие годы. Именно эти объекты находятся в наибольшей зоне риска, но именно у них есть наибольший потенциал в случае грамотной капитализации их символического ресурса.
Проведенное исследование позволяет признать, что производственные зоны и объекты промышленного наследия – последний территориальный ресурс для решения городских макро-проблем Москвы. При этом у города нет комплексной программы инвентаризации ценных объектов промышленного наследия и постановки их на охрану. Превалирующей стратегией по отношению к историческим промышленным территориям сегодня является полный снос, без предварительных исследований и валоризации этих объектов. Несмотря на это, очевидно, что примеры бережной реконструкции показывают эффективность такого подхода по созданию качественной, разнообразной, безопасной и экономически устойчивой городской среды.
Эксперты консалтинговой компании Strategy Partners Group предлагают свой взгляд на возможности развития промышленных территорий в Москве. Колонку о ревитализации промзон специально для "РБК-Недвижимости" написали два автора: Елена Киселева, партнер, руководитель практики "Недвижимость и строительство" и Глеб Корнеев, руководитель проектов Strategy Partners Group.
Елена Киселева, Strategy Partners Group
Промышленные зоны Москвы составляют около 16% (здесь и далее данные исследования Московского урбанистического форума - 2013 "Археология периферии") территории города (18,8 тыс. га), без учета территории Новой Москвы. Вопрос их редевелопмента или развития актуален сразу для нескольких групп. Для городских властей, для которых промышленные зоны представляют потенциал развития и решение целого ряда инфраструктурных и экономических проблем мегаполиса (жилье, рабочие места, транспорт, социальная сфера). Для горожан, для которых промышленные зоны в одних случаях ограничивают доступное городское пространство, а в других - являются источником шума и экологических проблем. Но прежде всего - для частных владельцев территории, включая девелоперов, которые в виде промышленных зон обладают резервом нереализованной стоимости, составляющей, по экспертным оценкам, до 2 трлн руб.
Как в мировой, так и в российской практике подходы к развитию промышленных зон отличаются по степени изменения существующей застройки и назначения и включают:
- традиционный подход, предполагающий снос существующего и строительство нового объема, как правило, офисной, жилой или складской недвижимости;
- восстановление зданий и территории - реконструкция существующих объектов промышленной территории под цели коммерческой либо жилой недвижимости (например, лофты);
- альтернативный подход, который также можно назвать ревитализацией. Этот подход предполагает баланс между площадями коммерческого и жилого использования, а также общественными пространствами, и делает акцент на идентичности, дизайне и коммуникации пространства, ориентируясь в качестве результата на создание мультифункционального пространства, интегрированного в городское окружение.
Традиционный подход наиболее понятен инвестору и наиболее применим в условиях растущего рынка. Подходы, связанные с реконструкцией и сохранением существующей застройки, менее популярны на российском рынке, чем в зарубежных мегаполисах, перешедших на этап постиндустриального развития (Лондон, Барселона, Берлин, Нью-Йорк и т.д.), где они используются достаточно часто. При этом если проекты по восстановлению бывших промышленных зданий и их дальнейшему использованию под офисные пространства или лофты в Москве постепенно набирают обороты ("Красная роза", "Даниловские мануфактуры", "Новоспасский двор", проект Loft), то количество проектов ревитализации пока крайне невелико (среди наиболее известных - центр современного искусства "Винзавод", центр дизайна ARTPLAY, дизайн-завод "Флакон").
Центр дизайна ARTPLAY (Фото: Natalya Loginova / Russian Look)
Между тем пока редкие для российских городов, и в том числе для Москвы, проекты по ревитализации могут представлять интерес для девелоперов по следующим причинам.
- Ревитализация предполагает относительно небольшие первоначальные инвестиции, направленные на "расчистку" территории и модернизацию ее инфраструктуры. Как правило, будущие арендаторы/пользователи пространства осуществляют ремонт занимаемых ими площадей за свой счет. Более того, пример старта проекта из Санкт-Петербурга "Красный треугольник" в 2012г. показывает, как сократить и эти расходы за счет привлечения волонтеров. Данный фактор играет важную роль в условиях нестабильной экономической ситуации, когда цена инвестиционного решения возрастает. В частности, собственники дизайн-завода "Флакон" после кризиса 2008г. принимали решение о развитии территории, отталкиваясь от суммы инвестиций в продолжение ее использования в прежнем ключе (офисы класса С), которая в три раза превышала инвестиции в создание арт-кластера.
- Ревитализация актуальна для "трудных детей" - объектов, которые используются в качестве коммерческой недвижимости под сдачу в аренду, но с учетом конкурентного окружения не имеют перспектив увеличения площадей или роста арендной ставки без существенных дополнительных инвестиций. В случае дизайн-завода "Флакон" изменение концепции развития территории на дизайн-кластер и последующая работа по созданию творческого пространства позволила увеличить не только площадь территорий, сдаваемых в аренду, но и ставку арендных платежей (рост в четыре раза за 5 лет).
- Проекты ревитализации являются хорошим дополнением к уже существующему портфелю недвижимости, помогая сбалансировать его по рискам и доходности. В условиях ограниченного предложения креативных пространств такие площади могут приносить 15-20% (экспертная оценка на основании интервью) операционной прибыли, не требуя дополнительных инвестиций.
Красный Треугольник - одно из старейших промышленных предприятий Санкт-Петербурга (Фото: Semen Likhodeev / Russian Look)
ВинЗавод (Фото: Alexei Boitsov / Russian Look)
Удачным зарубежным примером реализации описываемого подхода является развитие территории Salts Mill - бывшей шерстяной фабрики, расположенной в центре английского города Брэдфорда (население 300 тыс. человек), являющегося центром агломерации City of Bradford (1,5 млн человек). Территория фабрики за пять месяцев была преобразована в галерейный кластер площадью 90 тыс. кв. м, первая выставка прошла в 1987г. Проведение регулярных художественных мероприятий позволило быстро привлечь арендаторов не только из галерейного бизнеса, но и других отраслей, и превратить Salts Mill в одну из главных достопримечательностей Бреэфорда. В 2001г. Salts Mill был отмечен ЮНЕСКО как объект всемирного наследия.
На сегодняшний день Salts Mill успешно сочетает в себе культурно-развлекательный центр, где представлено множество выставок, ресторанов и ритейл-компаний, а также промышленный комплекс по производству элементов микроэлектроники. Ежегодно его посещают около 100 тыс. человек. Общий объем инвестиций на развитие Salts Mill составил около 24 млн фунтов и окупился арендой помещений в течение четырех-пяти лет.
Бывшая фабрика Salts Mill в Брэдфорде (Фото: Bethany Clarke/Getty Images)
Анализ московского опыта реализации аналогичных проектов позволяет выделить следующие факторы успеха:
- наличие профессиональной управляющей команды, способной разработать концепцию и программу развития территории, привлечь якорных арендаторов, рассказать о пространстве внешней среды;
- сбалансированное распределение площадей между офисами, ритейлом, арт-студиями и общественными пространствами, используемыми как арендаторами, так и посетителями, в частности, для проведения мероприятий;
- вовлечение резидентов в развитие территории, создание среды, которая поддерживает инициативы отдельных арендаторов и посетителей и таким образом стимулирует собственное развитие;
- вовлеченность собственника в процесс развития территории и соответствие его взглядов подходам управляющей команды;
- предложение арендаторам в дополнение к традиционному сервису по обслуживанию территории пакета услуг по поддержке офиса (юридические услуги, бухгалтерские, кол-центр и т.п.).
Опыт дизайн-завода "Флакон" показывает, что соблюдение указанных правил позволяет добиться трафика в 7 тыс. человек в дни проведения мероприятий и занятости помещений почти в 100%. В совокупности это позволило инвесторам окупить первоначальные инвестиции в течение нескольких лет.
В заключение отметим, что у проектов по ревитализации промышленных зон есть преимущества не только в связи с небольшими инвестициями, повышением эффективности использования пространства и балансированием портфеля недвижимости. Их социальная и культурная направленность позитивно влияет на облик и развитие города, способствует реализации творческих инициатив и узнаваемости бренда.
Авторы статьи: Елена Киселева, партнер, руководитель практики "Недвижимость и строительство", Strategy Partners Group; Глеб Корнеев, руководитель проектов Strategy Partners Group. Специально для "РБК-Недвижимости"
